La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha editado una guía sobre las principales dudas que plantean las comunidades de vecinos. En el último año la Asociación atendió casi tres mil casos sobre cuestiones en este campo, donde han destacado, por su aumento en los últimos años, las que tienen que ver con la eficiencia energética.
Reformar la envolvente
Los temas de vecindad que más han aumentado en los últimos meses tienen que ver con obras en los edificios para que sean más eficientes y conseguir ahorros energéticos. Han sido muy frecuentes los casos sobre obras para reformar la envolvente. Se trata de trabajos que tienen un coste considerable, de miles de euros, y muchos consumidores quieren saber qué mayorías se necesitan para llevarlas a cabo, si están obligados a pagarlas o si, por el contrario, pueden negarse. También quieren informarse sobre ayudas públicas a estas obras y la forma de pedirlas.
Las obras para la mejora de la eficiencia energética, como la envolvente del edificio y sus ayudas o préstamos requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios (que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación). Si se obtiene este apoyo, todos los propietarios deberán pagar la obra, siempre que el coste para cada uno de ellos no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Paneles solares
Han crecido igualmente el número de consultas sobre instalación de paneles solares comunitarios. Han sido bastantes las personas que han acudido para preguntar qué requisitos se necesitan para colocar placas solares en las azoteas. Esta infraestructura permite la producción de energía y reduce el gasto en consumo. Dado que el coste de la instalación es significativo, los interesados quieren saber qué mayorías son necesarias para esta instalación y si los vecinos que no han querido participar tienen derecho a beneficiarse de la energía producida. También han preguntado por las subvenciones.
En el caso de instalación de sistemas de energías renovables como los paneles solares (y otras fuentes de energía como la aerotermia o geotermia), pueden aprobarlo un tercio de los propietarios de una comunidad. En este caso solo se beneficiarán y estarán obligados a pagar la instalación los que hayan votado a favor. Por el contrario, si lo aprueban la mayoría de los vecinos, tendrán que pagar todos, salvo que el coste para cada vecino supere el de más de doce mensualidades de gastos comunes.
Por otro lado, todos los trabajos de mejora de la eficiencia energética del edificio que consigan tres quintas partes del apoyo vecinal serán de pago obligatorio para toda la comunidad.
Accesibilidad: rampas, ascensores…
Han llegado igualmente consultas sobre obras de accesibilidad en el edificio, para instalar el ascensor, poner rampa, bajar la cota, eliminar escaleras o instalar algún otro dispositivo mecánico para facilitar la movilidad y el acceso de los vecinos. Muchos quieren saber si la obra es obligatoria y todos tienen que pagar o si hay que plantear y votarla en una junta de vecinos.
Si lo solicita una persona mayor de setenta años o alguien con discapacidad, todos los vecinos tendrán que pagar las obras de accesibilidad siempre que el coste anual no exceda de doce mensualidades de gastos comunes. También es obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
En algunos casos se ha dado la paradoja de que, por algunas obras en ascensores para mejorar la accesibilidad, algunos vecinos, de edad avanzada y con movilidad reducida, se iban a quedar las semanas o meses de trabajos sin la posibilidad de usar el elevador.
Cerrar terrazas, poner toldo
Un motivo de conflicto en algunas comunidades son los cerramientos de las terrazas, la instalación de aparatos de aire acondicionado o la colocación de toldos en las fachadas. Muchas personas quieren saber si pueden hacer cualquiera de estos cambios a su gusto o si deben preguntar a los otros vecinos. En ocasiones, algunos se muestran molestos porque otros residentes han colocado elementos sin haber preguntado a los demás. Algunas comunidades ya han establecido modelos concretos para toldos, terrazas u otros elementos, pero en otras aun no consta ningún acuerdo en este sentido.
La normativa señala que cualquier alteración de la estructura del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, están sujetas al voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
También han acudido vecinos que quieren saber si los propietarios de garajes o de trasteros están obligados a pagar el mantenimiento del ascensor, la reforma de la envolvente, la reforma del portal o incluso si tienen la obligación de ejercer en el turno de presidencia de la comunidad. En general, si el garaje forma parte de la comunidad de propietarios, habrá que acudir a las escrituras de esta para ver si incluye alguna excepción o funcionamiento específico en este sentido.
Ruidos o reformas que dañan a otros pisos
Otro tipo de consultas que se han dado son por molestias entre vecinos. El motivo más habitual es por ruidos, ya sea por fiestas, música alta o por trabajos de carpintería o bricolaje en algunos pisos. Los vecinos preguntan sobre qué es lo que pueden hacer en estos casos. En este sentido, también se han dado algunas consultas por reformas en pisos que han producido daños o suciedad en paredes, techos o suelos de otros contiguos o incluso en los ascensores o las estancias comunes del portal. En ocasiones, los daños se han producido por obras generales. Ha habido algún conflicto por la presencia y comportamiento de animales, fundamentalmente perros.
La ley indica que no está permitido desarrollar en la comunidad actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. De ser así, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Mi vecino no paga
Algunas personas vienen porque existen vecinos morosos en la comunidad y no saben qué pueden hacer. Otras porque no pueden pagar las cuotas y quieren saber a qué se exponen. La comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio (una vía judicial rápida) para embargar bienes. Además, la ley permite privar al moroso de su derecho a voto en las juntas y, en algunos casos, del uso de elementos no esenciales (como la piscina o el jardín), pero nunca de servicios básicos como el ascensor o el agua.
Obligaciones del administrador
También ha acudido un buen número de personas que querían informarse sobre la obligatoriedad de ser presidente o sobre las funciones que tiene el administrador de su edificio, si tiene obligación de facilitar a los vecinos cierta información, por qué gestiones puede cobrar o qué fórmulas hay para cambiarlo.
Se han dado igualmente consultas sobre la posibilidad de prohibir el establecimiento de pisos turísticos en el edificio. En principio, para prohibir, limitar o permitir estos pisos se requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Desde abril del año pasado, aquellos que quieran poner un piso turístico en un edificio deben pedir permiso a la comunidad de propietarios.
Calle de las Navas de Tolosa, 19 1º Dcha
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